Plus-value immobilière au Maroc : taux de 20 %, minimum et exonérations
Comment est taxé le profit d'une vente immobilière : prix de revient, taux de 20 %, cotisation minimale de 3 % et exonérations, avec un exemple simplifié.
Quand vous vendez un bien immobilier avec un gain, ce gain est soumis à l'impôt sur les profits immobiliers. Le taux est de 20 %, avec une cotisation minimale. Voici la logique du calcul, étape par étape.
Étape 1 : le profit
Le profit imposable est la différence entre le prix de cession et le prix de revient. Le prix de revient comprend :
- le prix d'acquisition, réévalué par un coefficient fixé par arrêté (arrêté du 6 février 2026, BO n° 7486) ;
- les frais d'acquisition, évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition ;
- les dépenses de construction ou d'aménagement justifiées, le cas échéant.
Étape 2 : le taux et le minimum
L'impôt est de 20 % du profit net imposable. Il ne peut pas être inférieur à une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (CGI art. 144-II).
Étape 3 : les exonérations
Selon l'art. 63 du CGI, certaines cessions sont exonérées, par exemple :
- les cessions dont le prix ne dépasse pas 140 000 DH sur l'année ;
- la cession de l'habitation principale, occupée depuis au moins 5 ans, sous conditions.
Les conditions précises changent : vérifiez-les dans le texte ou auprès de la DGI avant de vendre.
Exemple simplifié
Un bien acheté 600 000 DH et vendu 900 000 DH, avec un coefficient de réévaluation supposé égal à 1 et sans autre dépense :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais d'acquisition (15 % de 600 000) | 90 000 DH |
| Prix de revient | 690 000 DH |
| Profit imposable (900 000 − 690 000) | 210 000 DH |
| Impôt à 20 % | 42 000 DH |
| Minimum de 3 % du prix de cession | 27 000 DH |
| Impôt dû (le plus élevé des deux) | 42 000 DH |
Dans la réalité, le coefficient de réévaluation dépend de l'année d'acquisition et réduit le profit : il faut le lire dans le tableau de l'arrêté.
Et en pratique ?
Le paiement est généralement pris en charge par le notaire au moment de la vente. Prévoyez aussi les frais liés à la transaction. Pour votre calcul officiel, utilisez le portail de la DGI (SIMPL-IR).
Sources : CGI 2026, art. 61-II, 63-II, 65, 73-II-F-6° et 144-II ; arrêté du 6 février 2026 fixant les coefficients de réévaluation (BO n° 7486).
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