Crédit immobilier : calculer sa mensualité et son coût total
La formule de la mensualité, l'effet de la durée sur le coût total et le taux d'endettement : un exemple de 800 000 DH sur 15, 20 et 25 ans.
Avant de signer un crédit immobilier, deux chiffres comptent : la mensualité, qui doit rentrer dans votre budget, et le coût total, qui dépend surtout de la durée. Voici comment les calculer vous-même.
La formule de la mensualité
Pour un prêt à remboursement constant, la mensualité est :
M = C × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n))
- C : le capital emprunté ;
- r : le taux annuel divisé par 12 (4,5 % par an donne r = 0,375 % par mois) ;
- n : le nombre de mensualités (20 ans = 240 mois).
Exemple : 800 000 DH à 4,5 %
| Durée | Mensualité | Total des intérêts | Coût total |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 6 120 DH | 301 590 DH | 1 101 590 DH |
| 20 ans | 5 061 DH | 414 687 DH | 1 214 687 DH |
| 25 ans | 4 447 DH | 533 998 DH | 1 333 998 DH |
Allonger la durée de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 614 DH, mais ajoute près de 120 000 DH d'intérêts. Le taux de 4,5 % est un exemple : utilisez celui de l'offre que vous avez reçue. Ce calcul n'inclut ni l'assurance emprunteur ni les frais de dossier.
Le taux d'endettement
Les banques regardent le poids des mensualités dans vos revenus. Avec une mensualité de 5 061 DH et un salaire de 15 000 DH, le taux d'endettement est de 5 061 ÷ 15 000 ≈ 33,7 %. Un repère souvent cité est d'environ 40 % : c'est une pratique indicative, pas une règle de loi, et chaque banque décide.
Les frais à ne pas oublier
Le prix du bien n'est pas tout : prévoyez aussi les droits d'enregistrement, la conservation foncière et le notaire. Notre guide des frais d'achat immobilier détaille ces postes.
Aller plus loin
- Calculez votre mensualité avec le simulateur de crédit immobilier.
- Découvrez combien vous pouvez emprunter avec le simulateur de capacité d'emprunt.
- Mesurez l'intérêt de rembourser plus tôt avec le simulateur de remboursement anticipé.
Sources : Formule d'annuité constante. Le taux de 4,5 % et le repère d'endettement de 40 % sont des hypothèses indicatives, non réglementaires.
Résultat indicatif et non officiel. Simulateurs.ma n'est pas une administration et décline toute responsabilité en cas d'utilisation non conforme à la loi ou de décision prise à partir de ces résultats.
